Automatische Mietvertragsverlängerung: Alles, was Sie wissen müssen

Wenn Sie Mieter sind, wird Ihre Situation durch einen Mietvertrag (Bail) geregelt – ein Vertrag, der streng durch das französische Recht gerahmt ist. Dieses Dokument berechtigt Sie, eine Wohnung oder ein Gebäude gegen eine monatliche Vergütung zu bewohnen. Es gibt verschiedene Arten von Verträgen, wobei die wichtigsten der Wohnraummietvertrag, der Gewerbemietvertrag und der freiberufliche Mietvertrag sind. Bei einer klassischen Wohnung beträgt die Dauer in der Regel 3 Jahre. Am Ende dieses Vertrages stehen Ihnen mehrere Optionen offen.

Sie fragen sich vielleicht: „Ist die automatische Mietvertragsverlängerung die Regel?“ Das hängt ganz von der Art der Immobilie und dem rechtlichen Rahmen ab. Das Thema mag komplex erscheinen, weshalb das Team von Colonies jeden wesentlichen Punkt für Sie entschlüsselt. Im Regelfall gilt: Wenn bei Ablauf keine Schritte von den Parteien unternommen werden, verlängert sich der Vertrag stillschweigend und ohne zusätzliche Kosten.

Die klassische Situation: Vermietung einer unmöblierten Wohnung

Der Großteil der Mietverträge betrifft unmöblierte Wohnungen, die für eine feste Laufzeit von 3 Jahren vermietet werden. In bestimmten Fällen kann ein Vermieter eine kürzere Dauer (mindestens ein Jahr) vorschlagen, wenn seine persönliche Situation dies rechtfertigt. Meist erfolgt die automatische Mietvertragsverlängerung auf Basis des ursprünglichen Vertrags ohne neue Unterschrift. Um die Situation zu klären, muss der Eigentümer seinen Antrag 6 Monate vor Ablauf stellen, der Mieter hingegen 1 bis 3 Monate vorher.

Der Vermieter kann dieser Verlängerung nur aus drei berechtigten Gründen widersprechen:

• Verkauf der Wohnung.

• Eigenbedarf (für sich selbst oder einen nahen Angehörigen).

• Ein schwerwiegender und legitimer Grund (Zahlungsverzug oder Vernachlässigung der Wohnung durch den Mieter).

Der Mietvertrag für möblierte Wohnungen: Modalitäten und Besonderheiten

Eine möblierte Vermietung hat im Vergleich zur unmöblierten Wohnung eine kürzere Vertragslaufzeit gemäß dem Gesetz vom 6. Juli 1989, das durch wesentliche Bestimmungen wie das Alur-Gesetz von 2014 ergänzt wurde. Bei klassischen möblierten Wohnungen beträgt die Laufzeit ein Jahr, und die automatische Mietvertragsverlängerung erfolgt durch stillschweigende Verlängerung (tacite reconduction).

Der in Frankreich sehr verbreitete Studentenmietvertrag hat eigene Regeln: Er ist auf eine feste Dauer von 9 Monaten befristet und erlaubt keine automatische Mietvertragsverlängerung. Im Gegenzug kann der junge Mieter Beihilfen wie APL oder ALS erhalten. Saisonale Mietverträge wiederum begrenzen die Belegung auf 90 oder 120 Tage (je nach Zone), ohne die Möglichkeit einer stillschweigenden Verlängerung.

Unterzeichnung eines neuen Vertrags und stillschweigende Verlängerung

Oft beruht die Fortdauer Ihres Mietverhältnisses auf einer inoffiziellen Vereinbarung: Man spricht von stillschweigender Verlängerung. Das bedeutet, dass die automatische Mietvertragsverlängerung nicht zwingend in einer neuen Urkunde festgehalten wird, sondern sich aus der Fortführung der Beziehung ergibt. Dieser Prozess führt zur Entstehung eines neuen Vertrags zu identischen Bedingungen, sofern keine spezifischen Verhandlungen stattfinden.

Der Eigentümer muss Ihnen zwingend ein Einschreiben schicken, um den Mietvertrag offiziell zu beenden. Im Falle eines Verkaufs ist eine Kündigungsfrist von 3 Monaten (möbliert) oder 6 Monaten (unmöbliert) erforderlich. Wenn Sie in den Räumlichkeiten bleiben, wird Ihr Vertrag automatisch auf den neuen Erwerber der Immobilie übertragen.

Die Verlängerung von Gewerbe- und freiberuflichen Mietverträgen

Der Gewerbemietvertrag (Bail commercial) mit einer Mindestlaufzeit von 9 Jahren endet nicht einfach mit Zeitablauf. Der Gewerbetreibende muss die Verlängerung 6 Monate vor Ablauf beantragen. Die automatische Mietvertragsverlängerung bei Gewerbemietverträgen schützt den Unternehmer: Eine Ablehnung durch den Vermieter führt in der Regel zur Zahlung einer Entschädigung (indemnités d'éviction).

Für den freiberuflichen Mietvertrag (mindestens 6 Jahre) gibt es keine automatische Mietvertragsverlängerung. Eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Parteien ist erforderlich, obwohl die Fortführung oft auf den Grundlagen der ursprünglichen Vereinbarung erfolgt.

Mietvertragsverlängerung und Mieterhöhungen

Wenn ein Vertrag verlängert wird, kann der Eigentümer entscheiden, die Miete anzupassen. Diese Revision stützt sich auf den vom INSEE veröffentlichten Mietreferenzindex (IRL). Eine solche Erhöhung ist streng reglementiert: Sie darf nur erfolgen, wenn die Miete offensichtlich unterschätzt war oder um der Entwicklung des IRL zu folgen. Das Gesetz schützt Sie vor missbräuchlichen Erhöhungen und erlaubt Ihnen, im Streitfall die zuständigen Behörden oder die Stadtverwaltung einzuschalten.