Praxisleitfaden zur selbstschuldnerischen Bürgschaft

Die selbstschuldnerische Bürgschaft bleibt die von Vermietern am häufigsten verlangte Sicherheit, um einen Mietvertrag abzusichern. Dieser Leitfaden bietet eine vollständige Zusammenfassung ihrer Definition, ihrer Funktionsweise, ihrer Unterschiede zur einfachen Bürgschaft, der Formvorschriften der Bürgschaftsurkunde und der Risiken, denen der Bürge ausgesetzt ist.

Was ist eine selbstschuldnerische Bürgschaft?

Per Definition ist die selbstschuldnerische Bürgschaft die Verpflichtung einer Person, des Bürgen, die Mietschulden eines Mieters bei Zahlungsverzug oder Ausfall zu begleichen: Mieten, Nebenkosten oder Schäden. Anders als bei der einfachen Bürgschaft kann der Vermieter bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft die geschuldeten Beträge direkt vom Bürgen zurückfordern, ohne zuvor den Mieter in Anspruch nehmen oder dessen Zahlungsunfähigkeit nachweisen zu müssen. Für den Vermieter ist sie daher die wirksamste und am schnellsten durchsetzbare Sicherheit bei Mietausfällen im Rahmen eines klassischen Mietvertrags, was ihre breite Bevorzugung erklärt und die Möglichkeit, sie bereits bei der Zusammenstellung der Bewerbungsunterlagen zu verlangen.

Einfache oder selbstschuldnerische Bürgschaft: die wichtigsten Unterschiede

Bei der einfachen Bürgschaft muss der Gläubiger zuerst den säumigen Mieter in Anspruch nehmen, bevor er sich an den Bürgen wendet. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft hingegen kann der Vermieter bereits beim ersten Zahlungsausfall direkt gegen den Bürgen vorgehen, ohne Frist und ohne vorheriges Verfahren gegen den Hauptschuldner. Der Vermieter wählt bei Unterzeichnung des Mietvertrags die vom Mietinteressenten verlangte Art der Sicherheit, wobei die selbstschuldnerische Bürgschaft im privaten Sektor mit Abstand bevorzugt wird.

Einrede der Vorausklage

Die Einrede der Vorausklage (bénéfice de discussion) ist das Recht eines Bürgen, zu verlangen, dass der Gläubiger zuerst das Vermögen des Schuldners verwertet, bevor er sich an ihn wendet. Dieser Mechanismus, der der Aufteilung der Haftung unter mehreren Bürgen für dieselbe Schuld (bénéfice de division) ähnelt, gilt nur für die einfache Bürgschaft. Mit der Unterzeichnung einer selbstschuldnerischen Bürgschaftsurkunde verzichtet der Bürge ausdrücklich auf diese Einrede, was mit der Unterschrift wirksam wird und dem Vermieter erlaubt, ihn als Ersten in Anspruch zu nehmen, ohne weiteres vorheriges Verfahren.

Die Bürgschaftsurkunde: verbindliche Formvorschriften

Die Bürgschaftsurkunde muss mehrere zwingende Angaben enthalten: die Identität von Mieter, Vermieter und Bürge, die Höhe der Miete und der Nebenkosten sowie den garantierten Höchstbetrag, in Ziffern und in Buchstaben angegeben. Seit dem ELAN-Gesetz von 2018 und der Reform von 2022 muss der Vermerk nicht mehr zwingend handschriftlich sein: Er kann getippt oder elektronisch signiert werden, sofern er laut Text klar zum Ausdruck bringt, dass der Bürge Art und Umfang seiner Verpflichtung verstanden hat. Eine konforme Mustervorlage bleibt der sicherste Weg, Formulierungsfehler zu vermeiden. Die Urkunde muss in zwei Ausfertigungen unterzeichnet werden, eine für den Vermieter und eine für den Bürgen, und eine Kopie des Mietvertrags muss beigefügt werden.

Bürgschaftsurkunde: Klauseln, die Sie prüfen sollten

Vor der Unterzeichnung sollten mehrere Punkte geprüft werden: der in der Urkunde garantierte Höchstbetrag, die Dauer der Verpflichtung (befristet oder unbefristet), das Vorhandensein einer Klausel zum Verzicht auf die Einrede der Vorausklage sowie Datum und Gültigkeit der Unterschriften jedes Unterzeichners des Dokuments.

Nachweise und Ausweisdokument

Der Vermieter kann vom Bürgen dieselben Arten von Unterlagen verlangen wie vom Mieter: einen gültigen Ausweis, einen aktuellen Einkommensnachweis und gegebenenfalls einen Wohnsitznachweis. Das Gesetz setzt eine gesetzliche Grenze für die Zahl der verlangbaren Unterlagen zur Zusammenstellung dieser Akte, im gleichen Umfang wie für den Mieter selbst.

Wer kann Bürge sein

Eine natürliche Person, wie ein Elternteil oder ein Freund, oder eine juristische Person, Gesellschaft, Unternehmen oder spezialisierte Organisation, kann als Bürge für einen Mieter auftreten. Die Mietbürgschaft fällt unter das Zivilrecht und nicht unter das Handelsrecht, selbst wenn der Bürge ein beruflich handelndes Unternehmen ist. Der Vermieter beurteilt die Zahlungsfähigkeit des Bürgen anhand seines Einkommens und seiner beruflichen Situation, bevor er seine Unterlagen akzeptiert. Ein ausländischer Bürge kann unter bestimmten Bedingungen akzeptiert werden, insbesondere in Bezug auf Wohnsitz oder in Frankreich bezogenes Einkommen. Umgekehrt ist der Vermieter berechtigt, einen Bürgen abzulehnen, dessen Zahlungsfähigkeit im Verhältnis zur Miethöhe unzureichend erscheint.

Folgen einer Bürgschaft

Wer sich als Bürge verpflichtet, haftet mit seinem Vermögen: Zahlt der Mieter nicht mehr und macht der Vermieter die Bürgschaftsurkunde geltend, muss der Bürge die Mietschulden aus seinem eigenen Vermögen begleichen, mit realem Pfändungsrisiko. Beim Tod des Bürgen erlischt die Bürgschaftsverpflichtung nicht automatisch: Sie geht auf den Nachlass über, außer bei einer befristeten Verpflichtung, die bereits abgelaufen ist. Es ist wichtig, diese Verpflichtung nicht mit der Rückzahlung der Mietkaution zu verwechseln, die einen völlig anderen Betrag betrifft, den der Mieter selbst beim Einzug zahlt.

Verhältnis zum Mietvertrag

Die Bürgschaftsurkunde bleibt rechtlich vom Mietvertrag getrennt, auch wenn es dringend empfohlen wird, sie zur Klarheit dem Mietvertrag beizufügen. Die Solidarklausel unter Mitbewohnern, die jeden für die gesamte Miete verpflichtet, wenn ein anderer ausfällt, wirkt sich direkt auf den Umfang der Verpflichtung des Bürgen in einer WG aus: Dieser muss angeben, ob er für einen einzelnen Mitbewohner oder für die gesamte Wohnung bürgt. Dieser Punkt verdient besondere Aufmerksamkeit bei der automatischen Verlängerung des Mietvertrags, die die Verpflichtung des Bürgen ohne neue Unterschrift verlängern kann.

Bevor Sie Bürge werden

Vor jeder Verpflichtung sollten Sie Ihre tatsächliche finanzielle Leistungsfähigkeit über die Laufzeit des betreffenden Mietvertrags prüfen. Es ist möglich, eine Begrenzung des garantierten Betrags in der Urkunde zu verlangen oder eine befristete statt einer unbefristeten Verpflichtung zu bevorzugen, um die Tragweite Ihrer Verpflichtung besser zu kontrollieren. Bei Zweifeln an den Klauseln oder den rechtlichen Folgen ist die Konsultation eines Rechtsanwalts vor der Unterzeichnung die vorsichtigste Lösung.

Anfechtung und Aufhebung einer selbstschuldnerischen Bürgschaft

Eine Bürgschaftsurkunde kann bei Formmängeln angefochten oder aufgehoben werden: fehlende Pflichtangabe, nicht in Ziffern und Buchstaben angegebener Betrag oder fehlende gültige Unterschrift. Auch ein offensichtliches Missverhältnis zwischen der eingegangenen Verpflichtung und dem Einkommen des Bürgen kann ein Anfechtungsgrund sein. Zur Vorbereitung eines Rechtsmittels sollten die erforderlichen Nachweise zusammengestellt und als letzte Möglichkeit ein auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt beauftragt werden, der die tatsächlichen Erfolgsaussichten einer Aufhebung vor Gericht einschätzen kann.

Alternativen zur Bürgschaft

Mehrere Lösungen ermöglichen es, eine Mietbewerbung ohne natürliche Person als Bürgen abzusichern. Die Mietausfallversicherung, die vom Vermieter abgeschlossen wird, deckt Mietausfälle, ohne einen Dritten in die Haftung zu nehmen. Die Bankbürgschaft sperrt einen Betrag auf einem dafür vorgesehenen Konto bei einer Bank oder einem Finanzinstitut. Schließlich bieten private Bürgschaftsanbieter ein kostenpflichtiges Modell gegen einen Jahresbeitrag an. Jede Lösung hat für den Mieter andere Kosten und ein anderes Garantieniveau: Beispielsweise beinhalten die WG-Angebote mit Bürge, die Coliving-Residenzen und die Vermietung privater Apartments von Colonies jeweils angepasste Garantiemodalitäten, um diesen oft hinderlichen Punkt bei der Wohnungssuche zu vereinfachen.