Guía práctica del aval solidario

El aval solidario sigue siendo la garantía más solicitada por los propietarios para asegurar un contrato de alquiler. Esta guía ofrece un resumen completo de su definición, su funcionamiento, sus diferencias con el aval simple, las formalidades del documento de aval y los riesgos que asume el avalista.

Qué es el aval solidario

Por definición, el aval solidario es el compromiso asumido por una persona, llamada avalista, de pagar las deudas de alquiler de un inquilino en caso de impago o incumplimiento: alquileres, gastos o desperfectos. A diferencia del aval simple, el aval solidario permite al propietario reclamar directamente al avalista el reembolso de las sumas adeudadas, sin tener que demandar primero al inquilino ni justificar su insolvencia. Para el propietario es, por tanto, la garantía más eficaz y rápida de activar en caso de impagos, en el marco de un contrato de alquiler clásico, lo que explica su amplia preferencia y la posibilidad de exigirlo desde la constitución del expediente.

Aval simple o solidario: diferencias clave

El aval simple obliga al acreedor a reclamar primero al inquilino moroso antes de dirigirse al avalista. El aval solidario, por el contrario, permite al propietario actuar directamente contra el avalista desde el primer incidente de pago, sin plazo ni procedimiento previo contra el deudor principal. Es el propietario quien elige, en el momento de la firma del contrato, el tipo de garantía exigida al candidato a inquilino, y el aval solidario sigue siendo con mucho el preferido en el sector privado.

Beneficio de excusión

El beneficio de excusión es el derecho de un avalista a exigir que el acreedor persiga primero los bienes del deudor antes de dirigirse contra él. Este mecanismo, cercano al beneficio de división que se aplica cuando varios avalistas comparten una misma deuda, solo se aplica al aval simple. Al firmar un documento de aval solidario, el avalista renuncia expresamente a este beneficio de excusión, lo que surte efecto desde la firma y autoriza al propietario a reclamarle en primer lugar, sin ningún otro procedimiento previo.

El documento de aval: formalismo obligatorio

El documento de aval debe incluir varias menciones obligatorias: la identidad del inquilino, del propietario y del avalista, el importe del alquiler y de los gastos, así como el importe máximo garantizado, expresado en cifras y en letras. Desde la ley ELAN de 2018 y después la reforma de 2022, la mención ya no tiene que ser necesariamente manuscrita: puede estar mecanografiada o firmada electrónicamente, siempre que exprese claramente, conforme al texto, que el avalista ha comprendido la naturaleza y el alcance de su compromiso. Un modelo de documento conforme sigue siendo la forma más segura de evitar cualquier error de redacción. El documento debe firmarse por duplicado, un ejemplar para el propietario y otro para el avalista, y debe anexarse una copia del contrato de alquiler.

Documento de aval: cláusulas que conviene revisar

Antes de firmar, conviene comprobar varios puntos: el importe máximo garantizado por el documento, la duración del compromiso (determinada o indeterminada), la presencia de una cláusula de renuncia al beneficio de excusión, así como la fecha y la validez de las firmas de cada firmante del documento.

Documentación y documento de identidad

El propietario puede pedir al avalista las mismas categorías de documentos que al inquilino: un documento de identidad en vigor, un justificante de ingresos reciente y, si es necesario, un justificante de domicilio. La ley fija un límite legal al número de documentos exigibles para constituir este expediente, en las mismas proporciones que para el propio inquilino.

Quién puede ser avalista

Una persona física, como un familiar o un amigo, o una persona jurídica, sociedad, empresa u organismo especializado, puede ser avalista de un inquilino. El aval de alquiler depende del derecho civil y no del derecho mercantil, incluso cuando el avalista es una empresa que actúa a título profesional. El propietario evalúa la solvencia del avalista a partir de sus ingresos y de su situación profesional antes de aceptar su expediente. Un avalista extranjero puede ser aceptado bajo ciertas condiciones, en particular de residencia o de ingresos percibidos en Francia. Por el contrario, el propietario tiene derecho a rechazar a un avalista cuya solvencia parezca insuficiente respecto al importe del alquiler.

Consecuencias de ser avalista

Al convertirse en avalista, una persona compromete su responsabilidad patrimonial: si el inquilino deja de pagar y el propietario reclama el cumplimiento del documento de aval, el avalista debe reembolsar las deudas de alquiler con su propio patrimonio, con un riesgo real de embargo. En caso de fallecimiento del avalista, la obligación del aval no se extingue automáticamente: se transmite a la herencia, salvo compromiso de duración determinada ya vencido. Es importante no confundir este compromiso con la devolución del depósito de garantía, que se refiere a una suma completamente distinta, abonada por el propio inquilino al entrar en la vivienda.

Relación con el contrato de alquiler

El documento de aval sigue siendo jurídicamente distinto del contrato de alquiler, aunque se recomienda encarecidamente anexarlo al contrato para mayor claridad. La cláusula de solidaridad entre compañeros de piso, que obliga a cada uno por la totalidad del alquiler en caso de impago de otro, tiene una incidencia directa en el alcance del compromiso del avalista en un piso compartido: este debe precisar si avala a un solo compañero o a la totalidad de la vivienda. Este punto merece una atención especial en el momento de la renovación automática del contrato, que puede prolongar el compromiso del avalista sin nueva firma.

Antes de ser avalista

Antes de asumir cualquier compromiso, conviene evaluar tu capacidad financiera real durante la duración del contrato afectado. Es posible solicitar una limitación del importe garantizado en el documento, o preferir un compromiso de duración determinada en lugar de indeterminada, para controlar mejor el alcance de tu compromiso. En caso de duda sobre las cláusulas o las consecuencias jurídicas, consultar a un abogado sigue siendo la solución más prudente antes de firmar.

Impugnación y anulación de un aval solidario

Un documento de aval puede ser impugnado o anulado en caso de vicio de forma: mención obligatoria ausente, importe no expresado en cifras y en letras o ausencia de firma válida. Una desproporción manifiesta entre el compromiso suscrito y los ingresos del avalista también puede constituir un motivo de impugnación. Para preparar un recurso, conviene reunir los documentos justificativos necesarios y acudir, como último recurso, a un abogado especializado en derecho de arrendamientos, que podrá evaluar las posibilidades reales de obtener la anulación ante un tribunal.

Alternativas al aval

Varias soluciones permiten asegurar un expediente de alquiler sin recurrir a un avalista persona física. El seguro de impago de alquileres, contratado por el propietario, cubre los impagos sin comprometer la responsabilidad de un tercero. El aval bancario, por su parte, bloquea una suma en una cuenta específica de un banco o entidad financiera. Por último, los organismos privados de garantía ofrecen un servicio de pago, mediante una cuota anual. Cada solución presenta un coste y un nivel de garantía diferentes para el inquilino: a modo de ejemplo, las ofertas de piso compartido con avalista, las residencias coliving y el alquiler de apartamentos privados que ofrece Colonies incluyen cada una modalidades de garantía adaptadas, para simplificar este punto que a menudo bloquea una búsqueda de vivienda.