Location meublée en tant qu'auto-entrepreneur : le meilleur statut ?

Comment choisir le régime fiscal le plus avantageux pour le loueur en meublé ?‍

Examinons, tout d'abord, les différentes possibilités pour obtenir le meilleur profit de votre investissement immobilier, en fonction de votre situation.

‍

La LMNP, ses avantages et ses limites

• Avantages : ce statut fiscal de loueur en Meublé non Professionnel est réservé aux propriétaires particuliers qui souhaitent proposer leur bien immobilier en meublé de tourisme. Cette pratique concerne jusqu'à présent les personnes qui proposent leur appartement ou maison à la location. Leur but principal consiste à optimiser l'amortissement de leur crédit immobilier ou d'obtenir des recettes supplémentaires. Cette activité soumise à l'impôt sur le revenu concerne des particuliers. Le montant total des loyers annuels doit être inférieur à 70 000 €. Leurs gains profitent d'un abattement d'impôt de 50 %. Seule la moitié est donc imposable.
• Limites : Les cotisations sociales issues de ces diverses activités ne peuvent se soustraire au taux de base du calcul d'imposition. Par conséquent, si vos charges sont supérieures à 50 % de vos revenus, mieux vaut opter pour le régime réel. Celui-ci vous permet de déduire vos contributions comme les intérêts de prêt, les montants des travaux effectués, les frais divers comme ceux liés à l'administration de votre bien. Parmi ceux-ci figurent les frais de copropriété, de syndic, les ravalements de façade, les frais de gestions, la taxe foncière.

‍

La SCI, certaines contraintes pour protéger son patrimoine

• Définition : la société civile immobilière se compose d'au minimum deux investisseurs. Ils peuvent être parents, enfants, conjoints ou faire partie d'un cercle d'amis. La SCI se définit comme une activité marchande au même titre qu'une SARL, SAS ou SA mais doit concerner un objet non commercial.
• Avantages : chaque participant possède une part de la SCI. Cette solution permet d'éviter l'indivision. Elle offre à chacun la possibilité de se retirer de la société sous les conditions fixées par les statuts. La majorité des indivisaires n'est pas obligatoire pour prendre une décision.

‍

La micro-entreprise, un choix avantageux pour l'activité de loueur en meublé professionnel

La pratique de la location meublée est désormais accessible aux micro-entrepreneurs. Outre la simplicité pour s'inscrire sous le statut de micro-entrepreneur, ce régime en nom propre offre bien d'autres prérogatives.

• Avantages :

o Pratique : le régime de micro-entrepreneur en location de biens immobiliers bénéficie d'obligations déclaratives fiscales et comptables simplifiées. Vous payez les cotisations sociales uniquement en fonction de vos recettes. Si votre CA est égal à 0, vous n'aurez pas de charge à régler.

o Seuils : l'activité de loueur en meublé exercée sous le statut d'auto-entrepreneur est autorisée jusqu'à un seuil de 176 200 euros.

o Fiscalité : un abattement forfaitaire de 50 % pour frais et charges s'applique sur le chiffre d'affaires. De plus, vous bénéficiez de la franchise en base de TVA dans la limite d'un chiffre d'affaires de 85 800 euros. Les factures émises devront toutefois préciser la mention suivante : « TVA non applicable, article 293B du CGI ». Sachez par contre que vous ne pourrez cependant pas récupérer la TVA auprès de vos fournisseurs.

o Cumul d'activités : le statut de micro-entrepreneur permet d'associer diverses activités au sein de la même structure. En effet, vous pouvez exercer la fonction de loueur en meublé et la cumuler avec une autre. Ces diverses activités n'ont pas obligatoirement de relation entre elles. Attention toutefois à ne pas dépasser les seuils fixés.

‍

Puis-je envisager de cumuler le régime en micro-entreprise et celui de la LMNP ?‍

Cette éventualité est tout à fait possible. Vous pouvez effectivement exercer en même temps l'activité de LMNP et de loueur en meublé de tourisme en tant que micro-entrepreneur. Pour établir le non-dépassement du seuil fixé, il convient dès lors de considérer la somme des chiffres d'affaires des deux activités et vérifier qu'il n'existe pas de dépassement. Dans le cas de deux activités concernées par des seuils différents, il convient d'examiner si chacune des deux activités ne dépasse pas son propre seuil. L'activité dont le seuil est inférieur figure dans le calcul de celle qui comprend le seuil le plus élevé. Cette explication n'est-elle pas suffisante ? Vous trouverez ici tous les détails nécessaires à votre compréhension.

‍

‍

Quelles sont les conditions pour faire de la location immobilière en auto-entrepreneur ?‍

Votre demande de création de micro-entreprise doit être validée auprès du Centre de Formalité des Entreprises (CFE) dont vous dépendez. Cette démarche est valable pour tous les secteurs d'activités. Néanmoins, il est obligatoire de répondre à un certain nombre de critères. Vous devez notamment :

• disposer de la nationalité française et résider en France. Il vous appartient de justifier d'un titre d'identification officielle auprès de l'administration fiscale. Pour cela, vous pouvez produire une carte d'identité ou un passeport en cours de validité,
• avoir atteint la majorité légale et être âgé de plus de 18 ans la majorité ou être un mineur, entre 16 et 18 ans, qui a obtenu son émancipation par décision de justice,
• pouvoir faire des choix, c'est-à-dire n'être ni sous tutelle ni sous curatelle afin d'exercer intégralement vos responsabilités d'auto-entrepreneur,
• être entièrement en possession de vos droits de citoyen. Vous ne devez être frappé d'aucune interdiction pénale ou délictuelle qui vous exclut de la possibilité d'exercer des fonctions d'administrateur de société.

‍

‍

Quelles démarches dois-je effectuer pour m'inscrire sous le statut d'auto-entrepreneur en gestion locative ?‍

Les formalités de création d'une micro-entreprise sont simples. Elles s'effectuent uniquement en ligne sur le site de l'URSSAF en 5 étapes :

1. La création de votre compte. Cette démarche s'opère au moyen de votre adresse mail et de votre numéro de sécurité sociale. Vous déterminez ensuite un mot de passe qui vous autorise à accéder ultérieurement à votre dossier.
2. Le dépôt de la déclaration s'effectue en complétant le formulaire sur lequel doivent figurer :
   

• les renseignements nécessaires à la définition de votre affaire (domaine d'activité, statut du conjoint, régime libéral, commercial ou artisanal),
• vos informations personnelles (vous devrez télécharger la pièce d'identité de référence, en cours de validité),
• les options choisies concernant le paiement de vos cotisations sociales et des prélèvements sociaux.
  
  

1. L'envoi de la déclaration de demande d'immatriculation entraîne l'examen de votre dossier par le CFE (Centre de Formalité des Entreprises) dont vous dépendez.
2. Vous recevez dans un délai de 8 à 15 jours :

• votre attestation d'affiliation au régime des micro-entreprises,
• vos numéros d'attribution :

o Siret (composé des 14 chiffres du numéro Siren à 9 chiffres auxquels s'ajoutent les 5 chiffres du NIC (Numéro Interne de Classement),

o TI (travailleur indépendant).

5. La date de début de votre activité coïncide avec celle de votre déclaration sur le site de l'administration.

Bon à savoir : votre numéro de Siret doit obligatoirement figurer sur vos factures. Cependant, vous pouvez débuter votre activité avant d'avoir obtenu votre numéro d'immatriculation. Notez simplement sur les factures : « attribution Siret en cours ».

‍

‍

À quelles cotisations sociales serai-je soumis en tant que loueur de meublé ?

Le régime de l'auto-entreprise se particularise par sa facilité de gestion. La déclaration et le règlement des charges sociales s'effectuent simplement sur Internet. Le montant des frais à régler s'affiche aussitôt la déclaration du chiffre d'affaires renseignée. Ainsi, l'auto-entrepreneur sait instantanément ce qu'il devra payer au moment de l'échéance. Celle-ci peut être mensuelle ou trimestrielle, suivant le choix effectué au moment de l'inscription auprès du CFE local.

Les cotisations sociales de l'auto-entrepreneur qui effectue de la location meublée longue durée ou saisonnière sont proportionnelles à son chiffre d'affaires. Celui-ci doit être déclaré, uniquement en ligne, directement sur le site de l'Urssaf, au mois ou au trimestre en fonction du choix effectué au moment de la demande d'immatriculation. Le paiement s'effectue également en ligne par virement ou par carte bancaire. La déclaration du montant du chiffre d'affaires s'effectue uniquement de façon dématérialisée. Veillez à régler vos cotisations à l'échéance, de manière régulière. En cas d'oubli ou de retard, vous risquez de devoir payer des pénalités qui correspondent à 0,2 % du CA non déclaré ou réglé en dehors du délai imparti. Pour connaître le montant dont vous devrez vous acquitter en fonction de vos recettes, vous pouvez consulter le simulateur URSSAF location meublée.

‍

‍‍

La solution Colonies‍

Réinventer les codes de l'habitat d'aujourd'hui et concevoir le logement du futur, telle est l'ambition de Colonies. Nous sommes spécialistes du coliving en Europe. Ce secteur en plein essor offre des espaces partagés à ses occupants tout en conservant leur intimité. Nos experts vous accompagnent tout au long de votre parcours de location meublée. Confiez-nous votre projet. Grâce à notre accompagnement personnalisé, nous fêterons ensemble votre réussite d'auto-entrepreneur.