Renouvellement automatique du bail : tout ce qu'il faut savoir

Lorsque vous êtes locataire, votre situation est régie par un bail, un contrat rigoureusement encadré par le droit français. Ce document vous autorise à occuper un logement ou un bâtiment contre une rémunération mensuelle. Il existe plusieurs types de contrats, les principaux étant le bail d'habitation, le bail commercial et le bail professionnel. Pour une habitation classique, la durée est généralement de 3 ans. Au terme de ce contrat, plusieurs options s'offrent à vous.

Vous vous demandez peut-être : "est-ce que le renouvellement automatique du bail est la règle ?" Tout dépend de la nature du bien et du cadre légal. Le sujet peut sembler complexe, c'est pourquoi l'équipe de Colonies décrypte pour vous chaque point essentiel. En règle générale, si aucune démarche n'est engagée par les parties à l'échéance, le contrat est reconduit de fait, sans frais supplémentaires.

La situation classique : la location en logement vide

La majeure partie des baux concernent des locations nues, occupées pour une durée déterminée de 3 ans. Dans certains cas, un bailleur peut proposer une durée réduite (minimum un an) si sa situation personnelle le justifie. La plupart du temps, le renouvellement automatique du bail s'opère sur les bases du contrat initial sans nouvelle signature. Pour clarifier la situation, le propriétaire doit formuler sa demande 6 mois avant l'échéance, contre 1 à 3 mois pour le locataire.

Le bailleur ne peut s'opposer à cette reconduction que pour trois motifs légitimes :

• La vente du logement.

• La volonté d'habiter le logement (reprise pour soi ou un proche).

• Un motif sérieux et légitime (défaut de paiement ou négligences du locataire).

Le bail de location meublée : modalités et spécificités

Une location meublée présente une durée de contrat réduite par rapport au logement vide, selon la loi du 6 juillet 1989, révisée par des dispositifs essentiels comme la Loi Alur de 2014. Pour les meublés classiques, le bail est d'un an et le renouvellement automatique du bail s'effectue par tacite reconduction.

Le bail étudiant, très fréquent en France, possède ses propres règles : il est d'une durée fixe de 9 mois et ne permet aucun renouvellement automatique du bail. En contrepartie, le jeune locataire peut percevoir des aides comme l'APL ou l'ALS. Enfin, le bail saisonnier limite l'occupation à 90 ou 120 jours selon la zone (tendue ou grande commune), sans possibilité de reconduction tacite.

Signature d'un nouveau contrat et tacite reconduction

Assez souvent, la pérennité de votre occupation repose sur un accord non officiel : on parle de tacite reconduction. Cela signifie que le renouvellement automatique du bail n'est pas forcément rédigé dans un nouvel acte mais découle de la poursuite des relations. Ce processus entraîne la création d'un nouveau contrat aux termes identiques, sauf négociation spécifique.

Le propriétaire doit impérativement vous envoyer une lettre recommandée pour mettre fin officiellement au bail. En cas de vente, un préavis de 3 mois (meublé) ou 6 mois (vide) est requis. Si vous restez dans les lieux, votre contrat est automatiquement transféré au nouvel acquéreur du bien immobilier.

Le renouvellement des baux commerciaux et professionnels

Le bail commercial, d'une durée minimale de 9 ans, n'expire pas par simple arrivée du terme. Le professionnel doit demander la reconduction 6 mois avant. Le renouvellement automatique du bail commercial est protecteur pour le chef d'entreprise : un refus du bailleur entraîne généralement le versement d'indemnités d'éviction.

Pour le bail professionnel (6 ans minimum), le renouvellement automatique du bail n'existe pas. Un accord explicite entre les parties est nécessaire, bien que la reprise s'effectue souvent sur les bases de l'accord initial.

Reconduction de bail et augmentation des loyers

Lorsqu'un contrat est reconduit, le propriétaire peut choisir d'ajuster le loyer. Cette révision s'appuie sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. Une telle augmentation est strictement encadrée : elle ne peut intervenir que si le loyer était manifestement sous-estimé ou pour suivre l'évolution de l'IRL. La loi vous protège contre les hausses abusives, vous permettant de saisir les autorités compétentes ou la mairie en cas de litige.

Vous vous demandez peut-être : "est-ce que le bail se renouvelle automatiquement ?" Tout dépend de la nature du bien que vous louez, et du cadre légal dans lequel s'inscrit le bail en question. Le sujet peut paraître très compliqué, c'est pourquoi l'équipe de Colonies va tout vous expliquer point par point. En règle générale, si au terme du contrat, ni le propriétaire ni le locataire n'engagent de démarches, le bail de location est reconduit de fait. De plus, il s'avère gratuit, sans aucun frais supplémentaire à payer.

La situation classique : la location en logement vide

La majeure partie des baux concernent des locations non meublées, occupées par un ou plusieurs locataires sur une durée déterminée de 3 ans. Dans certains cas bien définis, il est possible pour un bailleur de proposer une durée inférieure, pourvu qu'elle soit d'au moins un an, et si la situation personnelle ou professionnelle du propriétaire justifie cette démarche (retraite prochaine notamment). La plupart du temps, la reconduction se fait sur les bases du contrat initial, et une nouvelle signature n'est pas exigée. Si vous désirez clarifier cette reconduction, la demande côté propriétaire doit être formulée 6 mois avant la date de fin d'échéance, ou côté locataire, 1 à 3 mois avant.

Le propriétaire ne peut mettre lui-même fin au bail que selon trois justifications :

• en cas de vente du logement

• volonté d'habiter le logement

• motif sérieux : défaut de paiement ou négligences de la part du locataire

Le bail de location meublée : quelle durée, quelles modalités de reconduction ?

Par rapport à un logement vide, une location meublée présente une durée de contrat réduite, selon les termes de la loi du 6 juillet 1989, révisés par des dispositifs plus récents, comme la Loi Alur de 2014. Là encore, on retrouve plusieurs baux, notamment saisonniers et étudiants, qui constituent deux grands types de location meublée en France. Pour ce qui est des logements meublés classiques, le bail est d'une durée d'un an et reconductible de manière tacite.

Le bail étudiant concerne de nombreux jeunes en France et présente ses propres modalités. Il est d'une durée fixe de 9 mois, et non reconductible. En contrepartie, un jeune locataire étudiant peut percevoir des aides spéciales de l’État, comme l'APL (aide personnalisée au logement) ou l'ALS (allocation de logement à caractère social).

En ce qui concerne le bail saisonnier, l'occupation du logement est encore plus limitée dans le temps, à 90 jours le plus souvent. Cette durée peut être augmentée jusqu'à 120 jours par an au plus, soit 4 mois, si le logement se situe dans une grande commune de plus de 200 000 habitants, ou de plus de 50 000 en zone tendue (avec forte demande par rapport à l'offre immobilière).

A-t-on besoin de signer un nouveau contrat en cas de tacite reconduction du bail ?

Assez souvent, la possibilité d'un renouvellement repose sur un accord non officiel entre vous et le propriétaire du logement. On parle alors de renouvellement tacite, ce qui signifie que la reconduction n'est pas explicitement contenue dans le contrat de bail. Le renouvellement tacite consiste en la fin d'un bail et la création d'un nouveau contrat, soit sur les mêmes termes, soit avec des modifications. Vous aurez de toute façon à négocier avec le propriétaire, à moins que celui-ci ne décide par lui-même de procéder à la reconduction.

La relation avec le propriétaire peut s'avérer difficile dans certains cas, mais il doit absolument vous envoyer une lettre recommandée pour mettre fin de manière officielle au bail. Dans le cas où le logement viendrait à être vendu par le propriétaire, ce dernier doit vous envoyer un préavis pour vous signifier que le bail ne sera pas renouvelé. Le préavis doit vous être envoyé 3 mois avant échéance s'il s'agit d'une location meublée ou 6 mois pour un logement "vide". Si vous êtes conservé.e en tant que locataire, le contrat de location est envoyé automatiquement au nouveau propriétaire du bien immobilier.

Le renouvellement des baux commerciaux/professionnels : comment fonctionne-t-il ?

Autre type de location français, le contrat de bail qui concerne les entreprises à but lucratif ainsi que les professions libérales (architectes, médecins, avocats...).

Le bail commercial n'expire pas automatiquement à la fin de la durée prévue dans le contrat initialement signé, soit 9 ans au minimum. Le professionnel doit demander la reconduction 6 mois avant échéance. Le bail commercial est souvent à l'avantage du chef d'entreprise, et le refus de renouvellement de la part du bailleur entraîne presque toujours des indemnités à verser. Sauf indications contraires explicitement présentes dans le contrat initial, il n'existe que très peu de cas de figure où le propriétaire peut refuser de reconduire le bail.

Pour le bail professionnel, celui-ci est d'une durée de 6 ans au moins, mais ne se renouvelle pas automatiquement. Il faut pour cela un accord entre les deux parties, propriétaire et locataire, sauf si le bailleur engage une procédure contre son client pour un motif valable. Néanmoins, la reprise s'effectue sur les mêmes bases que l'accord initial.

Reconduction de bail et augmentation des loyers : est-ce automatique ?

Lorsqu'un bail prend fin et qu'il est reconduit, le propriétaire du logement peut choisir d'augmenter le loyer de ses locataires, dans certaines mesures. Pour cela, il s'appuiera sur la base de l'indice de référence des loyers (ou IRL), publié par l'INSEE de manière trimestrielle ou sur 12 mois tournants. Une telle augmentation ne peut s'effectuer que si le loyer avait été sous-estimé par rapport à la zone géographique, et dans des limites légales fixées par le pourcentage d'augmentation de l'IRL. Ne vous inquiétez pas, la Loi vous permet de vous protéger contre une augmentation abusive du loyer : vous pouvez en effet saisir la mairie, dresser un constat de logement insalubre et mettre en demeure votre propriétaire en cas de manquement à ses devoirs.