Rompre un bail de location par le locataire

Rompre un bail de location par le locataire

En tant que locataire, il est important que vous soyez bien informé à propos de vos droits et de vos obligations en ce qui concerne la gestion de la location.

Si vous êtes en contrat de logement et que vous souhaitez résilier votre bail, il existe une démarche à suivre selon le type d’habitat et la zone géographique, tout en tenant compte de certaines circonstances particulières. 

La résiliation du bail par le locataire

Rompre un bail de location par le locataire est tout à fait faisable. Il suffit de respecter un délai de préavis bien précis. 

Le délai de préavis pour un logement vide

Si le logement loué est vide, vous pouvez prendre congé en respectant un préavis de 3 mois. Ce laps de temps est donné pour éviter au propriétaire de se trouver avec un logement vacant durant une longue période, entraînant ainsi une perte de rentes.

Néanmoins, il existe des exceptions qui offrent la possibilité d'une résiliation de bail de location avec un mois de préavis seulement. D'autres situations permettent de quitter son logement sans préavis. Ces deux cas particuliers seront détaillés plus bas.

La loi Alur garantit un préavis réduit pour les logements sociaux à un mois avec ou sans meubles. Elle n’est valide que dans les zones tendues, comme les grandes métropoles avec plus de 50 000 habitants.

Le délai de préavis pour un logement meublé

Pour la location d'un bien meublé, le préavis est généralement de 1 mois.

Résiliation de bail de moins de 3 ans par le locataire

La rupture de bail anticipée est définie par une résiliation d'un contrat avant l'écoulement d'un délai de 36 mois. En effet, le locataire n'est pas dans l'obligation de présenter un justificatif afin de quitter son logement avant trois ans de location.

Le cas échéant, il lui faudra payer une indemnité au propriétaire. Cette dernière varie en fonction de la date de départ. Ainsi, la compensation est égale à trois mois de loyer pour un déménagement en fin de la première année, deux mois de loyer pour la deuxième année et un mois pour la troisième. 

Toutefois, il existe une indemnisation de cette pénalité si la résiliation de bail par le locataire est justifiée par certains motifs, comme l'obtention d'un premier emploi, une mutation, une perte d'emploi, mais aussi si celui-ci est bénéficiaire du RSA ou de l'AAH.

Les locataires d'un logement social sont également exemptés, ainsi que ceux dont le déplacement est imposé par leur état de santé. Dans ce dernier cas, il faut présenter un certificat médical qui atteste de la nécessité du déménagement.

Ces situations permettent également une réduction de la durée de préavis qui passe de 3 mois à 1 mois seulement.

D'un autre côté, la rupture anticipée d’un bail par le propriétaire exige un préavis de 6 mois, avec une indemnisation qui sera versée au locataire en compensation. Il faut en plus de cela fournir un motif valide pour mettre fin au contrat de location.

Cette dernière condition n'est pas applicable en cas de bail de courte durée. Néanmoins, les deux parties doivent inclure ou exclure cette clause au moment de la rédaction du contrat.

Il n’est pas toujours facile de trouver un logement meublé. Heureusement, Colonies est là pour vous faciliter la vie. Vous y trouverez facilement la maison qu’il vous faut, en particulier si vous souhaitez opter pour le coliving.

Résiliation du bail de location sans préavis

Voici deux cas de résiliation du bail de location sans préavis :

Départ à la cloche de bois

On parle de départ à la cloche de bois lorsque le ou les locataires désertent le logement sans en informer le propriétaire. Dans ce cas-là, il revient au bailleur d'en informer un huissier afin qu'il fasse la constatation de la vacuité des lieux.

Ensuite, il doit saisir le juge afin d'obtenir une résiliation de bail et une éventuelle compensation. Vous l'aurez compris, le locataire est en tort jusqu'à preuve du contraire.

Départ lié à un manquement grave

La seconde situation où la résiliation de bail peut se faire sans préavis est lorsque le bailleur fait preuve d’un manquement grave quant à ses obligations. Par exemple, si le bien immobilier est dans un état insalubre et ne permet pas d'y résider.

Il faut que l'occupant ait prévenu le propriétaire des dégâts constatés et engage ensuite les étapes nécessaires pour le pousser à faire les travaux.

Les situations qui justifient un départ sans en aviser le bailleur sont une coupure de l'alimentation en eau sur une longue période, des infiltrations qui sont à l’origine de l'humidité qui peut être nocive pour les occupants, une installation électrique dangereuse, etc.

Toutefois, il ne faut pas oublier que les charges locatives et le loyer doivent encore être payés jusqu'au jour du départ définitif du logement. 

Modèles de lettres de résiliation d'un bail

La lettre de résiliation d'un bail par le locataire est quasiment similaire en cas de préavis de 1 ou de 3 mois. Il existe des modèles types sur lesquels il suffit de remplir les informations personnelles en commençant par votre nom complet, ville, adresse avec code postal et le reste de vos coordonnées.

Il faut préciser le destinataire et surtout la date d'émission du courrier.

En cas de lettre de résiliation d'un bail avant terme, il faut un justificatif afin de ne pas subir de pénalité. Cela est valide dans le cas d'un logement vide en dehors des zones tendues.

Le délai est uniformément de 1 mois, quel que soit le type de bien, avec ou sans justification. C'est le texte de loi Alur validé en 2013 qui protège les locataires dans les zones où le loyer est assez onéreux.

La lettre de résiliation de bail avec 3 mois de préavis ne fait que citer les textes qui permettent à un occupant de quitter librement le bien loué, même sans motif valable, du moment que le contrat date de plus de 3 ans.

L'occupant dispose de trois méthodes d'envoi de son courrier. Le premier est l’envoi par poste avec accusé de réception obligatoire. Le second mode d’envoi est par l'intermédiaire d’un huissier de justice qui transmettra le message.

Enfin, la remise en main contre signature est la méthode la plus pratique d’émission de lettre de résiliation de bail par le locataire. Il faut savoir que le préavis commence à compter du jour où le propriétaire reçoit la demande. 

Les obligations et les règles à suivre par le locataire avant de quitter son logement

Le locataire doit prévenir le bailleur de son souhait de départ hormis les exceptions citées plus haut. Dans sa lettre, il doit notifier le préavis du logement à un mois, selon la nouvelle loi Alur dans les zones tendues ou en cas de maison meublée.

Dans les autres situations, il faut un préavis de 3 mois.

Le locataire doit payer ses charges et son loyer jusqu'à son départ. Le dernier mois, il ne paye que les jours passés dans l'appartement. Si le bailleur trouve un nouvel occupant, les charges prennent fin au moment où celui-ci s'installe.

Le locataire doit procéder à un état des lieux avec le propriétaire. Durant cette étape, le bailleur cherche d'éventuels dégâts commis par l’occupant qui le pousseraient à payer des compensations.

S’il refuse, la garantie de location peut ne pas lui être rendue et une plainte auprès d’un agent administratif ou policier peut être déposée.

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